Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA)

Vào chiều nay 30/06/2019, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) và Hiệp định bảo hộ đầu tư (IPA) đã chính thức được ký kết giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EU).

Theo thỏa thuận, hàng hóa Việt Nam vào EU sẽ được giảm 70% thuế và 30% còn lại sẽ được xóa trong vòng 7 năm. Hàng hóa từ EU vào Việt Nam sẽ được xóa 65% và sẽ xóa nốt 35% trong 10 năm tới.

EVFTA và IPA giữa Việt Nam và EU đã trải qua 10 năm đàm phán, Việt Nam là nước Đông Nam Á thứ hai ký hiệp định thương mại tự do với EU, sau Singapore.

Phát biểu tại lễ ký, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc kỳ vọng EVFTA và IPA sẽ như một “đường cao tốc quy mô lớn”, giúp đẩy nhanh tốc độ và quy mô hợp tác, thương mại và đầu tư giữa Việt Nam và EU. Thủ tướng cũng khẳng định Việt Nam cam kết hợp tác chặt chẽ với EU trong các vấn đề quốc tế và Liên Hiệp Quốc.

"EU với tầm nhìn hướng đông đã coi Việt Nam là đối tác, là quốc gia giàu tiềm năng, đối tác hàng đầu tại Đông Nam Á. Việt Nam rất vui mừng hợp tác với EU, ở một nền văn minh tiên tiến, khối kinh tế phát triển, mở rộng hợp tác với 28 thành viên với EU", Thủ tướng phát biểu.

"15 năm trước, Việt Nam chỉ chập chững bước vào hội nhập quốc tế, là đối tác thương mại nhỏ. Nay với kim ngạch gấp 10 lần, Việt Nam đã cùng EU bắt tay chuẩn bị vào giai đoạn mới. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều việc phải làm phía trước, đặc biệt là phê chuẩn 2 hiệp định. Chặng đường này đòi hỏi nhiều nỗ lực”, Bộ trưởng nói.

EVFTA là một Hiệp định toàn diện, chất lượng cao, cân bằng về lợi ích cho cả Việt Nam và EU, đồng thời phù hợp với các quy định của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO).

FTA thế hệ mới này không chỉ tạo điều kiện để nâng cao kim ngạch hai chiều mà còn nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, giúp chúng ta tham gia chuỗi giá trị mới. Đồng thời, khi Hiệp định được thực thi, Việt Nam sẽ tranh thủ được nguồn vốn, khoa học kỹ thuật cao của thị trường EU. Điều này tạo cho vị thế và sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam được nhân lên nhiều lần.

Theo nghiên cứu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, EVFTA sẽ giúp kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam sang EU tăng thêm khoảng 20% vào năm 2020. Đến năm 2025, kim ngạch xuất khẩu sẽ tăng lên 42,7% và 44,37% vào năm 2030 so với không có hiệp định.

Đồng thời, kim ngạch nhập khẩu từ EU cũng tăng nhưng với tốc độ thấp hơn xuất khẩu. Cụ thể, nhập khẩu hàng hóa từ EU sẽ tăng khoảng 15,28% vào năm 2020. Đến năm 2025 sẽ tăng thêm 33,06% và năm 2030 tăng 36,7%.

Về mặt vĩ mô, EVFTA góp phần làm GDP của Việt Nam tăng thêm ở mức bình quân 2,18-3,25% trong giai đoạn 2019-2023. Đến giai đoạn 2024-2028, EVFTA làm tăng GDP thêm 4,57-5,30%. Giai đoạn 2029-2033, hiệp định làm GDP tăng thêm 7,07-7,72%.

Theo Bộ Công Thương, cam kết mở cửa thị trường mạnh mẽ trong Hiệp định EVFTA chắc chắn sẽ thúc đẩy quan hệ thương mại Việt Nam - EU, giúp mở rộng hơn nữa thị trường cho hàng xuất khẩu của Việt Nam.

Với cam kết xóa bỏ thuế nhập khẩu lên tới gần 100% biểu thuế và giá trị thương mại mà hai bên đã thống nhất, cơ hội gia tăng xuất khẩu cho những mặt hàng Việt Nam có lợi thế như dệt may, da giày, nông thủy sản (kể cả gạo, đường, mật ong, rau củ quả), đồ gỗ... là rất đáng kể.

"Mức cam kết trong EVFTA có thể coi là mức cam kết cao nhất mà Việt Nam đạt được trong các FTA đã được ký kết cho tới nay. Điều này càng có ý nghĩa khi hiện nay, mới chỉ hơn 42% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam sang EU được hưởng mức thuế 0% theo Chương trình ưu đãi thuế quan phổ cập (GSP)", Bộ Công Thương đánh giá.

Ngoài ra, với việc thông quan EVFTA và IPA, nhà đầu tư EU cũng sẽ có cơ hội tiếp cận thị trường các nước đã ký FTA với Việt Nam với những đối xử ưu đãi hơn. Hiệp định này cũng giúp thúc đẩy quan hệ giữa EU với từng nước ASEAN nói riêng và cả khối ASEAN nói chung, tạo tiền đề hướng tới việc thảo luận một Hiệp định FTA giữa EU và ASEAN trong tương lai.

EU nhận định EVFTA là thỏa thuận thương mại tự do "tham vọng nhất từ trước tới nay" mà EU từng ký với một quốc gia đang phát triển, trong đó sẽ xóa gần 99% thuế quan giữa EU và Việt Nam.

Trong giai đoạn đầu ngay khi có hiệu lực, EVFTA sẽ xóa 65% thuế nhập khẩu hàng EU xuất sang Việt Nam, trong khi phần còn lại sẽ được xóa trong giai đoạn 10 năm. Ngược lại, ở thời điểm đầu có hiệu lực, 71% thuế quan hàng Việt Nam xuất khẩu sang EU sẽ được gỡ bỏ, và giai đoạn tiến tới xóa phần còn lại là 7 năm tối đa.

Quy định về Đất xây dựng nhà chung cư

🗣 Hỏi: Chào Luật sư! Luật sư cho tôi hỏi đất để xây dựng nhà chung cư được pháp luật Việt Nam quy định như thế nào?

👩‍🎓 Trả lời: 

📖 Căn cứ Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất để xây dựng nhà chung cư được quy định như sau:

“1⃣ Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.

2⃣ Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

3⃣ Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;

b) Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;

c) Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;

d) Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.

- Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại Điểm b Khoản 2 và Điểm a Khoản này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

🍒 Trên đây là nội dung tư vấn của VietPointLaw về quy định pháp luật Việt Nam đối với đất xây dựng nhà chung cư. Bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để nhận được tư vấn chi tiết, cụ thể hơn.

Trân trọng.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

☎️ Hotline: 08 9997 3979 (Luật sư Lâm Minh Sang)

📧 Email tư vấn: minhsang@vietpointlaw.vn

📬 Địa Chỉ: 216 Nguyễn Hoàng, Khu Phố 5, Phường An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh

Cơ quan quản lý đất đai theo pháp luật Việt Nam

🗣 Hỏi: Chào Luật sư, Luật sư cho tôi hỏi theo pháp luật Việt Nam, có những cơ quan nào thực hiện việc quản lý đất đai? Xin cảm ơn Luật sư.

👩‍🎓 Trả lời: 

📖 Căn cứ theo Điều 24 Luật Đất đai năm 2013, cơ quan quản lý đất đai được quy định như sau:

“1⃣ Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương.

2⃣ Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ”.

📖 Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3 Điều 2 Nghị đình 01/2017/NĐ-CP:

1⃣ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương bao gồm:

a) Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở Tài nguyên và Môi trường;

b) Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường.

2⃣ Cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai được giao thực hiện một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai.

3⃣ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây dựng tổ chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phương; Ủy ban nhân dân cấp huyện bố trí công chức địa chính xã, phường, thị trấn bảo đảm thực hiện nhiệm vụ.

4⃣ Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương và nhiệm vụ của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

💢 Như vậy, có các cơ quan quản lý đất đai như sau:

3⃣ Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương.

2⃣ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương:

i. Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.

ii. Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý đất đai cấp huyện.

iii. Văn phòng đăng ký đất đai được giao thực hiện một số nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

3⃣ Ngoài ra, cơ quan quản lý đất đai còn có tổ chức dịch vụ công về đất đai, gồm (Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):

i. Văn phòng đăng ký đất đai;

ii. Tổ chức phát triển quỹ đất.

🍒 Trên đây là nội dung tư vấn của VietPointLaw về quy định pháp luật Việt Nam đối với việc quản lý đất đai. Bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để nhận được tư vấn chi tiết, cụ thể hơn.

Trân trọng.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

☎️ Hotline: 08 9997 3979 (Luật sư Lâm Minh Sang)

📧 Email tư vấn: minhsang@vietpointlaw.vn

📬 Địa Chỉ: 216 Nguyễn Hoàng, Khu Phố 5, Phường An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh

V/v Chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai

🗣 Hỏi: Xin chào Luật sư, tôi vừa ký hợp đồng mua căn hộ chung cư, đây là dự án đang được tiến hành xây dựng và tôi sẽ được bàn giao căn hộ vào năm 2020. Tôi đã thực hiện trả tiền theo đúng kỳ hạn trên hợp đồng, nhưng hiện tại do tôi không còn nhu cầu mua căn hộ nữa và muốn chuyển nhượng lại hợp đồng này thì có được không? Nếu được thì quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyện nhượng hợp đồng có thay đổi không? Xin cám ơn Luật sư!

👩‍🎓 Trả lời:

📃 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có được chuyển nhượng không?

💢 Bạn có thể chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác nếu:

- Bạn chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Phải có xác nhận của chủ đầu tư.

📖 Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản: “Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng” và Khoản 1 Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

⚠ Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thay đổi không?

📖 Theo quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản và Khoản 2 Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không có gì thay đổi: 

📖 “Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng”.

📖 “Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận”.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật

🍒 Liên hệ ngay với chúng tôi để tìm hiểu chi tiết về các vấn đề liên quan.

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

☎️Hotline: 08 9997 3979 (Luật sư Lâm Minh Sang)

📧 Email tư vấn: minhsang@vietpointlaw.vn

📬 Địa Chỉ: 216 Nguyễn Hoàng, Khu Phố 5, Phường An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh

Điều kiện để kinh doanh BDS hình thành trong tương lai

ĐIỀU KIỆN ĐỂ BĐS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐƯỢC PHÉP KINH DOANH

🗣 Hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có dự định mua căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng. Luật sư cho tôi hỏi làm sao tôi biết được căn hộ tôi đang có dự định mua đã đủ điều kiện mở bán?

👩‍🎓 Trả lời: 

📖 Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào hoạt động kinh doanh như sau:

1⃣ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2⃣ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

✅ Ngoài ra, theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

✅ Như vậy để biết được căn hộ bạn dự định mua có đủ điều kiện đưa vào hoạt động kinh doanh hay chưa. Bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp: Giấy tờ về quyền sử dụng đất như sổ đỏ hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư, Giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, thông báo đủ điều kiện bán nhà, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật

🍒 Liên hệ ngay với chúng tôi để tìm hiểu chi tiết về các vấn đề liên quan.

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

☎️ Hotline: 08 9997 3979 (Luật sư Lâm Minh Sang)

📧 Email tư vấn: minhsang@vietpointlaw.vn

📬 Địa Chỉ: 216 Nguyễn Hoàng, Khu Phố 5, Phường An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh

V/v thanh toán tiền mua căn hộ

🗣 Hỏi: Xin chào Luật sư, tôi đã ký hợp đồng mua căn hộ chung cư vào tháng 9/2017, nhưng trong hợp đồng có điều khoản quy định “khi bàn giao căn hộ bên mua phải thanh toán hết cho chủ đầu tư 100% giá trị hợp đồng, bao gồm 2% phí bảo trì”. Nay chủ đầu tư bàn giao căn hộ và yêu cầu tôi thanh toán hết nhưng tôi vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật sư cho tôi hỏi hợp đồng quy định như vậy có đúng với quy định của pháp luật hay không. Xin cám ơn Luật sư!

👩‍🎓 Trả lời: 

📖 Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:

🔹 “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

🔹 Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

💢 Như vậy, trong trường hợp bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn chỉ phải thanh toán tối đa 95% giá trị hợp đồng, 05% còn lại bạn sẽ thanh toán khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trân trọng.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

☎️Hotline: 08 9997 3979 (Luật sư Lâm Minh Sang)

📧 Email tư vấn: minhsang@vietpointlaw.vn

📬 Địa Chỉ: 216 Nguyễn Hoàng, Khu Phố 5, Phường An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh

Tranh chấp đất được mua bằng giấy viết tay

🗣 Hỏi: Trước năm 2004, tôi có mua đất bằng giấy tay, đã thanh toán tiền đầy đủ cho chủ đất và có xây nhà để ở từ 2008 nhưng chưa xin cấp sổ đỏ. Nay tôi làm thủ tục xin cấp sổ cho phần đất trên thì gặp sự phản đối của con trai chủ đất cũ, anh ta nói rằng phần đất tôi đang xin cấp sổ đỏ là tài sản đã được cha tặng cho anh, có giấy tặng cho viết tay (chủ đất cũ đã mất). Tôi nộp đơn khởi kiện tại Toà án nhân dân quận 2 nhưng bị trả đơn vì chưa thực hiện thủ tục hoà giải tại phường. Vậy luật sư cho tôi hỏi trường hợp của tôi có bắt buộc phải hoà giải ở phường không?

👩‍🎓 Trả lời: 

📖 Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì:
“…
2⃣ Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

📖 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai:

“1⃣ Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2⃣ Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3⃣ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4⃣ Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5⃣ Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

📖 Điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 nêu rõ Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện khi chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật. Chưa có đủ điều kiện khởi kiện là trường hợp pháp luật có quy định về các điều kiện khởi kiện nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến Tòa án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó.

⚠ Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn thì đây là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, do đó bắt buộc phải hoà giải tại UBND phường trước khi khởi kiện.

📌 Trên đây là ý kiến tư vấn của VietPointLaw về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu có vấn đề chưa rõ hoặc muốn hỗ trợ thêm về pháp lý, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi.

Trân trọng.

Bộ phận tư vấn pháp luật

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

☎️Hotline: 08 9997 3979 (Luật sư Lâm Minh Sang)

📧 Email tư vấn: minhsang@vietpointlaw.vn

📬 Địa Chỉ: 216 Nguyễn Hoàng, Khu Phố 5, Phường An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh

THỦ TỤC VÀ HỒ SƠ HOÀN CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở

◾ Sau khi việc thi công công trình xây dựng hoàn tất, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ hoàn công xây dựng để nghiệm thu công việc xây dựng, bộ phận công trình, giai đoạn thi công, nghiệm thu các thiết bị, nghiệm thu từng hạng mục và hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công.

📖 Căn cứ theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015, danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở được ban hành kèm theo là::

1⃣ Giấy phép xây dựng.

2⃣ Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

3⃣ Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

4⃣ Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

5⃣ Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

6⃣ Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

7⃣ Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

8⃣ Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.”

◾ Cơ quan có thẩm quyền giải quyết:

🔹 UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện;

🔹 UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.

📖 Căn cứ khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

💢 Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, hồ sơ thủ tục gồm:

➖ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

➖ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

➖ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

✅ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

✅ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

✅ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

✅ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

✅ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

✅ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

✅ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

✅ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

✅ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

☎️Hotline: 08 9997 3979 (Luật sư Lâm Minh Sang)

📧 Email tư vấn: minhsang@vietpointlaw.vn

📬 Địa Chỉ: 216 Nguyễn Hoàng, Khu Phố 5, Phường An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh